Grundsätzlich sollte sich jeder der ein Haus, eine Garage oder sonst ein Gebäude planen oder bauen möchte vorher erkundigen, ob und wie das zur Bebauung vorgesehene Grundstück genutzt werden kann. Die Frage nach der Bebaubarkeit eines Grundstückes ist für Grundstückseigentümer und -interessenten gleichermaßen wichtig.
Geregelt wird diese Frage in den bauplanungsrechtlichen Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Entscheidend für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens ist die Frage, in welchem Bereich sich das zu bebauende Grundstück befindet.
Grundsätzlich wird das Stadtgebiet planungsrechtlich in den
1. Innenbereich (Ortslage) und den
2. Außenbereich (Freiraum)
untergliedert.
zu 1. Der Innenbereich untergliedert sich noch in den Bereich, der durch einen Bebauungsplan überlagert ist sowie in den Bereich, der unbeplant ist.
a. Ist der Innenbereich durch einen Bebauungsplan (§ 30 BauGB) überplant, so ist ein Vorhaben planungsrechtlich dann zulässig, wenn es dessen Festsetzungen entspricht. Der Bebauungsplan enthält in der Regel eine Vielzahl von Festsetzungen.
b. Im unbeplanten Innenbereich, dem so genannten „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ (§ 34 BauGB) richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach der vorhandenen Bebauung der näheren Umgebung. Es muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, welche überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügen.
zu 2. Der Außenbereich ist die gesamte verbleibende Fläche des Stadtgebietes, das außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplans und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegt.
Der Außenbereich soll grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden, mit Ausnahme der nach § 35 BauGB privilegierten Vorhaben. Ausnahmsweise kann ein Vorhaben dennoch zulässig sein, wenn unter anderem öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist.
Aufgrund der Vielschichtigkeit der zu beachtenden bauplanungsrechtlichen Bestimmungen, ist eine vorherige Abstimmung und Klärung über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens bei der zuständigen Abteilung für Planung und Entwicklung sinnvoll.
